¿Necesitas saber cuánto mide realmente tu propiedad?
Una parcela puede tener una superficie en Catastro, otra en la escritura y una realidad física diferente sobre el terreno. También puede ocurrir que los linderos visibles hayan desaparecido, que los planos antiguos no encajen o que quieras comprobar la finca antes de comprar, vender, heredar, vallar o iniciar cualquier trámite.
En 3áreas estudiamos la documentación, medimos la propiedad y contrastamos toda la información para que conozcas la situación real antes de tomar una decisión.
¿En qué situaciones puede ayudarte este servicio?
- Quieres comprobar los metros reales antes de comprar o vender.
- La superficie de la escritura no coincide con Catastro.
- No sabes con seguridad hasta dónde llega la parcela.
- Vas a heredar, repartir, segregar o agrupar una propiedad.
- Necesitas comprobar si una vivienda, nave, piscina o cerramiento está dentro de la finca.
- Quieres vallar y evitar colocar el cerramiento en una posición incorrecta.
- Necesitas una medición para Catastro, Registro, notaría o ayuntamiento.
- Existe un posible solape, desplazamiento o conflicto con un colindante.
- Quieres documentar el estado actual de la propiedad antes de una obra o expropiación.
Medir la finca no significa dar automáticamente la razón a Catastro o a la escritura
Catastro, Registro, escrituras, planos y realidad física cumplen funciones distintas. Que dos superficies no coincidan no permite decidir por sí solo cuál es correcta. Hay que estudiar el origen de cada dato, la delimitación que representa y las evidencias existentes sobre el terreno.
La medición georreferenciada aporta una geometría actual y comprobable. Después se contrasta con la información disponible para determinar si existe una simple diferencia numérica, un desplazamiento cartográfico, una alteración no declarada, un error descriptivo o una discrepancia que requiera otra actuación.
Tecnología de medición
Utilizamos equipos GNSS RTK, conocidos habitualmente como GPS RTK, con precisión aproximada del orden de 2 cm cuando las condiciones de observación lo permiten. La medición queda georreferenciada en el sistema oficial y puede compararse con cartografía catastral, ortofotografías y otras geometrías.
La precisión final también depende de la visibilidad del cielo, vegetación, edificaciones, obstáculos, calidad de la señal y naturaleza de los puntos que deban identificarse. Cuando el entorno exige otra metodología, se adapta el trabajo o se explican las limitaciones antes de emitir conclusiones.
El proceso, de principio a fin
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Nos explicas qué necesitas
El cliente nos cuenta qué quiere comprobar y aporta la referencia catastral, ubicación y documentación de la que disponga.
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Revisamos la información inicial
Comprobamos qué finca es, qué documentos existen y qué alcance técnico puede resolver la consulta. Con esa base preparamos el presupuesto.
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Visitamos y reconocemos la finca
Localizamos accesos, límites visibles, muros, caminos, cultivos, construcciones y demás elementos relevantes.
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Realizamos el levantamiento
Medimos los puntos necesarios con equipo GNSS RTK u otros medios adecuados y obtenemos la geometría georreferenciada.
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Comparamos toda la documentación
Superponemos la medición con Catastro, escrituras, planos, ortofotografías y antecedentes incluidos en el encargo.
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Explicamos las diferencias
Determinamos qué coincide, qué no coincide y qué puede estar causando la diferencia, sin atribuir derechos que no puedan acreditarse.
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Preparamos la entrega
Elaboramos los planos, tablas, acta o informe incluidos en el presupuesto.
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Definimos el siguiente paso
Si se necesita replantear, corregir Catastro, coordinar con Registro o tramitar otra actuación, explicamos y presupuestamos la solución.
¿Qué puede incluir el trabajo?
- Levantamiento topográfico georreferenciado.
- Superficie y perímetro resultantes.
- Relación de coordenadas ETRS89 / UTM huso 30N.
- Plano de la finca medida.
- Comparación con cartografía catastral.
- Plano sobre ortofotografía actual.
- Identificación de construcciones, caminos, vallados u otros elementos.
- Informe técnico cuando sea necesario explicar antecedentes, metodología y conclusiones.
- Archivos digitales y documentación visada cuando se haya incluido y resulte procedente.
Diferentes alcances según lo que necesites
Medición básica y plano
Adecuada cuando solo se necesita conocer y representar la geometría medida, sin estudio documental completo ni tramitación posterior.
Medición y comprobación documental
Incluye el contraste con Catastro, escrituras, ortofotografías y demás antecedentes acordados, con planos comparativos y explicación técnica.
Medición orientada a una actuación posterior
Cuando el objetivo es coordinar gráficamente, rectificar una discrepancia, segregar, agrupar, vallar, declarar una construcción o intervenir en otro procedimiento, el levantamiento se diseña desde el principio para generar la documentación necesaria.
Lo que una medición sí puede demostrar y lo que no
La medición determina posiciones, distancias, superficies y geometrías. También permite documentar elementos físicos y comparar distintas representaciones.
Por sí sola no decide la propiedad de una franja ni sustituye un acuerdo entre colindantes, un título, una resolución administrativa o una decisión judicial. Cuando exista conflicto de dominio, la documentación técnica servirá como prueba y apoyo, pero deberá combinarse con la vía jurídica adecuada.
Garantía de corrección de 3áreas
Si es necesario modificar una medición, un plano, un archivo GML, un IVGC, un informe u otro documento por un error cometido exclusivamente por 3áreas dentro del trabajo contratado, realizaremos la rectificación y volveremos a entregar la documentación sin coste adicional.
Si la modificación se debe a una nueva petición del cliente, documentación aportada posteriormente, un cambio solicitado por una Administración o un tercero, una ampliación del objeto contratado, una nueva visita o cualquier circunstancia ajena al trabajo inicialmente encargado, se estudiará y presupuestará aparte. Lo determinante será el origen de la modificación, aunque sea una Administración quien comunique su necesidad.
Tramitación y seguimiento
Cuando el cliente lo solicita, 3áreas puede presentar la documentación y realizar el seguimiento del expediente ante Catastro, Registro de la Propiedad, ayuntamiento u otra Administración, según corresponda.
La presentación y el seguimiento son servicios profesionales: se incluyen expresamente en el presupuesto o se contratan aparte. El seguimiento se realiza mediante comprobaciones periódicas, pero el cliente deberá reenviarnos inmediatamente cualquier notificación que reciba para que podamos estudiarla y actuar dentro de plazo.
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Preguntas frecuentes
¿La superficie de Catastro es siempre la correcta?
No necesariamente. Catastro es una base administrativa muy importante, pero su cartografía puede no coincidir exactamente con la realidad física o con la descripción registral. Hay que comprobar cada caso.
¿La escritura indica por dónde pasan los linderos?
Normalmente contiene superficie y descripciones literarias, pero no siempre coordenadas suficientes para localizar cada vértice. Se estudia junto con el resto de documentos y evidencias.
¿Con medir ya puedo cambiar Catastro?
No siempre. La medición aporta la base técnica, pero la modificación requiere el procedimiento y la documentación que correspondan, y puede afectar a colindantes.
¿Medís fincas rústicas y urbanas?
Sí. Trabajamos con parcelas rústicas, solares, viviendas y otros inmuebles en toda la Región de Murcia.
¿Qué precisión tiene el equipo?
El GNSS RTK permite trabajar aproximadamente en el entorno de los 2 cm cuando las condiciones de observación lo permiten. La naturaleza de cada punto y el entorno también influyen.
¿Puedo estar presente durante la medición?
Sí. Es útil que la propiedad explique antecedentes, accesos y referencias conocidas. Las indicaciones se contrastan técnicamente y no se convierten automáticamente en límites jurídicos.
¿Hace falta avisar a los vecinos?
Para una medición de comprobación no siempre. Si se pretende reconocer de común acuerdo un lindero o entrar en otra propiedad, se valorará previamente.
¿Podéis marcar después los puntos con estacas?
Sí, pero el replanteo se incluye o presupuesta expresamente. Primero debe existir una delimitación suficientemente definida.
¿Qué documentación tengo que enviar?
Referencia catastral, ubicación y, si los tienes, escritura, nota simple, planos, coordenadas, fotografías y cualquier notificación relacionada.
¿La primera consulta incluye un estudio técnico completo?
No. La información inicial sirve para comprender el caso y preparar el presupuesto. El análisis completo comienza después de aceptar el encargo.
¿Cuánto cuesta medir una finca?
Depende de superficie, accesos, vegetación, número de vértices, documentación disponible, desplazamiento y finalidad del trabajo. Prepararemos un presupuesto antes de empezar.
¿Cuánto tarda?
Depende de la complejidad, disponibilidad de documentación, trabajo de campo y tipo de entrega. El plazo estimado se indicará al presupuestar.
¿Quieres comprobar tu finca?
Envíanos la referencia catastral, la ubicación y la documentación disponible. Te indicaremos qué trabajo necesita tu caso y prepararemos un presupuesto.
