Varias viviendas o construcciones dentro de una misma parcela
Es frecuente que una finca contenga dos o más viviendas, edificaciones independientes, patios, accesos o zonas de uso exclusivo, pero que todo figure bajo una única finca registral.
La división horizontal tumbada puede servir para organizar jurídicamente esos elementos sin realizar necesariamente una segregación del suelo. Su viabilidad depende de la realidad construida, los títulos, la normativa urbanística y la calificación notarial y registral.
¿Qué es una división horizontal tumbada?
Es una forma de propiedad horizontal aplicada a conjuntos en los que los elementos privativos se distribuyen sobre una parcela, con frecuencia como viviendas o construcciones independientes, y comparten determinados elementos, accesos o suelo común.
Cada elemento se describe con su superficie, límites, uso, anexos y cuota de participación. También deben identificarse las zonas comunes y, si procede, los espacios de uso exclusivo.
No es lo mismo que segregar la parcela
La segregación crea una nueva finca separando terreno de una matriz. La división horizontal organiza elementos privativos dentro de una finca o complejo. Aunque visualmente pueda parecer una división del suelo, sus efectos y requisitos son distintos.
¿Cuándo puede plantearse?
- Existen varias viviendas independientes en la misma parcela.
- Una familia quiere ordenar propiedades o una herencia.
- Se pretende vender o adjudicar elementos diferenciados.
- Hay construcciones separadas con accesos o patios propios.
- La parcela no puede o no conviene segregarse.
- Notaría solicita planos, superficies y descripción de elementos.
- Es necesario declarar previamente edificaciones antiguas.
- La realidad construida y Catastro no coinciden y deben revisarse antes.
Qué debemos comprobar antes
- Situación registral y catastral de la finca matriz.
- Descripción y antigüedad de las construcciones.
- Licencias, situación urbanística y posibles limitaciones.
- Independencia funcional de cada elemento.
- Accesos, instalaciones y servicios compartidos.
- Patios, jardines, cubiertas, aparcamientos y anexos.
- Zonas comunes y espacios de uso exclusivo.
- Necesidad de declarar o rectificar obras antes de dividir.
- Criterios de notaría y Registro para la escritura concreta.
El proceso, de principio a fin
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Nos explicas cómo se utiliza la propiedad
Identificamos cuántas viviendas o construcciones existen, quién las ocupa y qué resultado se pretende conseguir.
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Revisamos escritura, Registro y Catastro
Comprobamos la finca matriz, las edificaciones declaradas y las posibles diferencias documentales.
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Confirmamos el enfoque técnico
Coordinamos las necesidades con notaría, Registro, ayuntamiento u otros profesionales cuando resulta necesario.
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Medimos parcela y edificaciones
Levantamos perímetros, plantas, patios, accesos, anexos y elementos comunes o privativos.
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Definimos cada elemento
Representamos las unidades, sus superficies, linderos, accesos y relaciones con los elementos comunes.
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Preparamos superficies y cuadros
Aportamos los datos geométricos necesarios para calcular o justificar las cuotas conforme al criterio acordado.
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Elaboramos planos y memoria
Preparamos la descripción técnica y los planos que deban acompañar a la escritura.
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Entregamos y atendemos ajustes
La documentación se coordina con notaría y Registro dentro del alcance contratado y se actualiza si los cambios no son ajenos al trabajo inicial.
Qué documentación podemos preparar
- Levantamiento topográfico de la parcela.
- Medición de edificaciones y plantas.
- Plano general del conjunto.
- Planos de cada elemento privativo.
- Identificación de elementos comunes.
- Representación de patios, accesos, anexos y usos exclusivos.
- Cuadros de superficies construidas y útiles cuando se incluyan.
- Cuadro de elementos y datos para cuotas de participación.
- Memoria descriptiva técnica.
- Coordenadas y archivos georreferenciados cuando sean necesarios.
- Documentación para declaración previa de obras antiguas, si se contrata.
- Planos visados cuando proceda y estén incluidos.
Elementos privativos, comunes y de uso exclusivo
Privativos
Son las viviendas, locales, construcciones o unidades que pertenecerán de forma independiente a cada titular.
Comunes
Pueden ser el suelo, accesos, instalaciones, conducciones o zonas al servicio de varias unidades.
Comunes de uso exclusivo
Determinadas zonas pueden seguir siendo comunes pero atribuirse al uso exclusivo de un elemento. Su configuración jurídica debe definirla la escritura; 3áreas aporta la representación técnica clara.
Trabajo coordinado con otros profesionales
La división horizontal tumbada tiene una dimensión técnica, urbanística, notarial y registral. 3áreas prepara medición, planos y descripción geométrica. Cuando sea necesario, nos coordinamos con notaría, abogado, arquitecto, ayuntamiento o Registro para que cada profesional intervenga en su ámbito.
Garantía de corrección de 3áreas
Si es necesario modificar una medición, un plano, un archivo GML, un IVGC, un informe u otro documento por un error cometido exclusivamente por 3áreas dentro del trabajo contratado, realizaremos la rectificación y volveremos a entregar la documentación sin coste adicional.
Si la modificación se debe a una nueva petición del cliente, documentación aportada posteriormente, un cambio solicitado por una Administración o un tercero, una ampliación del objeto contratado, una nueva visita o cualquier circunstancia ajena al trabajo inicialmente encargado, se estudiará y presupuestará aparte. Lo determinante será el origen de la modificación, aunque sea una Administración quien comunique su necesidad.
Tramitación y seguimiento
Cuando el cliente lo solicita, 3áreas puede presentar la documentación y realizar el seguimiento del expediente ante Catastro, Registro de la Propiedad, ayuntamiento u otra Administración, según corresponda.
La presentación y el seguimiento son servicios profesionales: se incluyen expresamente en el presupuesto o se contratan aparte. El seguimiento se realiza mediante comprobaciones periódicas, pero el cliente deberá reenviarnos inmediatamente cualquier notificación que reciba para que podamos estudiarla y actuar dentro de plazo.
Documentación o mediciones realizadas por terceros
Los planos, mediciones, archivos GML, informes o escritos realizados por otros profesionales pueden revisarse como antecedentes. Esa revisión no implica que 3áreas los adopte, firme, presente o asuma automáticamente su contenido.
Para responsabilizarnos de una solución será necesario comprobar la información y, cuando proceda, medir de nuevo, rehacer la documentación o realizar las verificaciones incluidas en un presupuesto específico.
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Preguntas frecuentes
¿Qué diferencia hay entre división horizontal tumbada y segregación?
La segregación divide terreno y crea una nueva finca desde una matriz. La división horizontal organiza elementos privativos y comunes dentro de una finca o complejo.
¿Sirve para poner cada vivienda a nombre de una persona?
Puede ser parte de la solución, pero debe formalizarse en escritura e inscribirse. Hay que estudiar títulos, urbanismo y requisitos notariales y registrales.
¿Se puede hacer si las casas son antiguas?
Puede ser posible, pero antes habrá que comprobar si están declaradas y si procede documentar una obra nueva antigua.
¿Es necesario que cada vivienda tenga acceso independiente?
La configuración y funcionalidad se analizan en cada caso. Los accesos deben quedar claramente definidos y pueden existir elementos comunes.
¿Se divide también el suelo?
No necesariamente como parcelas independientes. El suelo suele integrarse en el régimen común, aunque puedan definirse zonas de uso exclusivo.
¿Quién fija las cuotas?
Se establecen en la escritura con el criterio jurídico y económico correspondiente. 3áreas aporta superficies y datos geométricos para su cálculo o justificación.
¿Hace falta licencia municipal?
Depende de la configuración, de las obras, del planeamiento y de la normativa. Debe confirmarse para el caso concreto.
¿Hay que medir interiores?
Si deben representarse superficies útiles, distribuciones o límites internos, sí. El alcance se define según lo que pida la escritura.
¿Preparáis todos los planos?
Podemos preparar los planos topográficos y descriptivos incluidos en el presupuesto. Si se necesitan proyectos arquitectónicos u otra documentación, se coordinará con el profesional competente.
¿Podéis hablar con la notaría?
Sí, si se contrata o resulta necesario dentro del encargo, para aclarar el contenido técnico que debe aportarse.
¿Qué ocurre si Catastro está mal?
Puede ser necesario corregir o coordinar la finca y las construcciones antes o junto con la operación.
¿Cuánto cuesta?
Depende del número de elementos, plantas, superficies, documentación existente y trámites previos. Se prepara un presupuesto detallado.
¿Garantizáis que el Registro la inscriba?
No podemos garantizar la decisión registral. Sí podemos preparar una representación técnica rigurosa y atender nuestros errores sin coste.
¿Trabajáis en toda Murcia?
Sí. Prestamos el servicio a particulares en toda la Región de Murcia.
¿Hay varias viviendas o construcciones en una sola finca?
Envíanos la escritura o nota simple, la referencia catastral, una explicación de cómo se utiliza cada parte y los planos disponibles. Revisaremos el alcance y prepararemos un presupuesto.
