Tu construcción existe, pero no aparece correctamente en la escritura o en el Registro
Puede tratarse de una vivienda, ampliación, nave, almacén, garaje, porche, piscina u otra construcción ejecutada hace años que no se declaró, aparece incompleta o tiene una descripción diferente de la realidad.
3áreas puede medir la finca y las edificaciones, estudiar su antigüedad y preparar certificado, planos, coordenadas georreferenciadas, archivo GML de edificio, ICUC y demás documentación técnica incluida en el encargo. También podemos coordinar o tramitar la parte técnica cuando se contrata.
¿Qué es una declaración de obra nueva antigua?
Es la vía utilizada para hacer constar en escritura e inscribir una construcción terminada respecto de la cual ya no procedan medidas de restablecimiento de la legalidad urbanística que impliquen su demolición por haber transcurrido los plazos correspondientes, siempre que se cumplan los requisitos aplicables.
El artículo 28.4 del texto refundido de la Ley de Suelo y Rehabilitación Urbana contempla, entre los medios de acreditación, la certificación expedida por el ayuntamiento o por técnico competente, el acta notarial descriptiva o la certificación catastral, con fecha de terminación y descripción coincidente con el título.
¿Cuándo puede necesitarse?
- La vivienda o nave no aparece en el Registro.
- La escritura recoge menos superficie construida que la existente.
- Hay una ampliación, piscina, garaje o almacén sin declarar.
- Se prepara una compraventa, herencia, hipoteca o división horizontal.
- Notaría o Registro solicita certificado técnico, coordenadas o GML.
- La construcción está mal situada en Catastro.
- Se necesita comprobar la ubicación respecto de la parcela mediante ICUC.
- Hay que coordinar previamente la finca para que la huella de la edificación encaje correctamente.
Cómo se acredita la antigüedad
La fecha no se elige por una manifestación del propietario. Se contrasta con fuentes que puedan documentarse, como ortofotografías históricas, Catastro, fotografías, licencias, recibos, escrituras, archivos municipales u otros antecedentes disponibles.
El certificado expresará una fecha o periodo que pueda sostenerse técnicamente y explicará las fuentes utilizadas. Si la información solo permite afirmar que la construcción ya existía antes de una determinada fecha, se redactará de ese modo.
También hay que describir la construcción real
- Superficie ocupada por la edificación.
- Superficie construida por plantas y usos.
- Número de plantas y altura cuando resulte relevante.
- Distribución general de volúmenes.
- Piscinas, porches, almacenes y construcciones auxiliares.
- Coordenadas de la porción de suelo ocupada.
- Relación con la parcela y sus linderos.
- Representación gráfica y fotografías.
El proceso, de principio a fin
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Nos explicas qué quieres declarar
Nos envías escritura o nota simple, referencia catastral, ubicación, planos disponibles y petición de notaría o Registro.
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Comprobamos finca y antecedentes
Analizamos la descripción documental, Catastro, construcciones declaradas y fuentes iniciales de antigüedad.
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Definimos el alcance
Indicamos si hay que medir solo la edificación, toda la finca, estudiar su geometría o preparar coordinación adicional.
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Medimos parcela y construcciones
Obtenemos superficies, huellas y coordenadas con la metodología adecuada.
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Estudiamos cuándo existía la obra
Comparamos ortofotografías y demás antecedentes para acreditar la fecha defendible.
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Generamos GML e ICUC
Preparamos la geometría de la construcción y comprobamos su ubicación respecto de la parcela.
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Elaboramos certificado y planos
Describimos la obra, metodología, antigüedad, superficies, coordenadas y documentación asociada.
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Entregamos o acompañamos el trámite
La documentación se entrega para notaría y Registro, o se coordina y sigue si se contrata ese servicio.
GML de edificio e ICUC
El GML de edificio representa la porción de suelo ocupada por la construcción mediante coordenadas georreferenciadas. El Informe Catastral de Ubicación de Construcciones comprueba cómo se sitúa esa huella respecto de la parcela utilizada.
ICUC positivo
Indica que la geometría de la construcción queda ubicada dentro de la parcela de referencia conforme a la comprobación realizada por el servicio catastral.
ICUC negativo
Un ICUC negativo no supone por sí solo el rechazo ni la suspensión de la declaración de obra nueva antigua. Indica que la huella de la construcción no queda completamente contenida dentro de la representación gráfica de la parcela utilizada.
En estos casos se corrige previamente la geometría de la parcela y, si procede, se da audiencia al colindante afectado. Completada esa corrección, puede continuarse con la declaración. El expediente concreto determinará la secuencia y la documentación necesaria.
Qué documentación puede incluirse
- Levantamiento topográfico de la finca y edificaciones.
- Certificado técnico de antigüedad.
- Descripción de superficies y usos.
- Plano de situación y emplazamiento.
- Plano de parcela y construcciones.
- Plano de superficies y coordenadas.
- Estudio de ortofotografías históricas.
- Reportaje fotográfico.
- Archivo GML de edificio.
- Informe Catastral de Ubicación de Construcciones.
- Documentación para coordinación gráfica previa si resulta necesaria.
- Certificado o documentación visada cuando proceda y esté incluida.
Antes de empezar, hay que revisar la finca completa
No sería responsable certificar únicamente una edificación sin comprobar que su ubicación, la parcela utilizada y la documentación de base son coherentes. Si la finca tiene una discrepancia o la construcción invade gráficamente otra parcela, se explicará antes y se propondrá la actuación necesaria.
Garantía de corrección de 3áreas
Si es necesario modificar una medición, un plano, un archivo GML, un IVGC, un informe u otro documento por un error cometido exclusivamente por 3áreas dentro del trabajo contratado, realizaremos la rectificación y volveremos a entregar la documentación sin coste adicional.
Si la modificación se debe a una nueva petición del cliente, documentación aportada posteriormente, un cambio solicitado por una Administración o un tercero, una ampliación del objeto contratado, una nueva visita o cualquier circunstancia ajena al trabajo inicialmente encargado, se estudiará y presupuestará aparte. Lo determinante será el origen de la modificación, aunque sea una Administración quien comunique su necesidad.
Tramitación y seguimiento
Cuando el cliente lo solicita, 3áreas puede presentar la documentación y realizar el seguimiento del expediente ante Catastro, Registro de la Propiedad, ayuntamiento u otra Administración, según corresponda.
La presentación y el seguimiento son servicios profesionales: se incluyen expresamente en el presupuesto o se contratan aparte. El seguimiento se realiza mediante comprobaciones periódicas, pero el cliente deberá reenviarnos inmediatamente cualquier notificación que reciba para que podamos estudiarla y actuar dentro de plazo.
Documentación o mediciones realizadas por terceros
Los planos, mediciones, archivos GML, informes o escritos realizados por otros profesionales pueden revisarse como antecedentes. Esa revisión no implica que 3áreas los adopte, firme, presente o asuma automáticamente su contenido.
Para responsabilizarnos de una solución será necesario comprobar la información y, cuando proceda, medir de nuevo, rehacer la documentación o realizar las verificaciones incluidas en un presupuesto específico.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una obra nueva antigua?
Es una construcción terminada hace tiempo que se pretende hacer constar en escritura y Registro mediante el régimen aplicable a obras respecto de las que ya no proceda la demolición por restablecimiento de la legalidad, si se cumplen los requisitos.
¿Certificar antigüedad legaliza la obra?
No. El certificado acredita hechos técnicos y antigüedad. La situación urbanística y el acceso al Registro dependen de la normativa y de la calificación correspondiente.
¿Cómo se demuestra la antigüedad?
Con ortofotografías históricas, Catastro, licencias, fotografías, documentos y otros antecedentes que permitan sostener una fecha.
¿Podéis certificar la fecha que me diga el propietario?
No sin respaldo. La fecha o periodo debe apoyarse en pruebas comprobables.
¿Hay que medir toda la finca?
Depende. A menudo es necesario para comprobar la ubicación de la obra y generar un ICUC fiable. Se definirá en el presupuesto.
¿Qué es el GML de edificio?
Es el archivo georreferenciado que representa la porción de suelo ocupada por la construcción.
¿Qué es el ICUC?
Es el informe catastral que comprueba la ubicación de la construcción respecto de la parcela.
¿El ICUC puede ser negativo?
Sí. A diferencia del IVGC de parcela que entrega 3áreas como positivo, el ICUC puede resultar positivo o negativo.
¿Un ICUC negativo hace que rechacen la declaración?
No por sí solo. Normalmente señala que debe corregirse la geometría parcelaria y, si afecta a un colindante, darle audiencia antes de completar la declaración.
¿Se puede declarar una piscina o un porche?
Pueden formar parte de la documentación si cumplen los requisitos y se describen y miden correctamente. El caso debe revisarse.
¿Notaría puede pedir más documentos?
Sí. Los requisitos concretos dependen de la finca, la construcción, la normativa, la antigüedad y la calificación registral.
¿Incluye certificado energético o habitabilidad?
No salvo que aparezca expresamente. Son documentos distintos y pueden requerir otros profesionales o trámites.
¿Preparáis la documentación para notaría?
Sí. El certificado, planos, coordenadas, GML e ICUC se preparan para su utilización en la escritura dentro del alcance contratado.
¿También hacéis seguimiento?
Sí, si se contrata. El cliente deberá reenviar cualquier comunicación directa de notaría, Registro o Administración.
¿Garantizáis la inscripción?
No podemos garantizar una calificación de terceros. Sí garantizamos el rigor del trabajo y la corrección gratuita de nuestros errores.
¿Trabajáis en toda la Región de Murcia?
Sí. Atendemos declaraciones de construcciones antiguas en toda la Región de Murcia.
¿Tu construcción no aparece correctamente en la escritura?
Envíanos la nota simple o escritura, la referencia catastral, ubicación, fotografías y cualquier petición de notaría. Revisaremos qué documentación técnica necesita y prepararemos un presupuesto.
