Cuando Catastro no representa correctamente tu propiedad
La parcela puede aparecer desplazada, tener una forma distinta, incluir terreno ajeno, dejar fuera una parte utilizada desde hace años o mostrar una construcción en una posición incorrecta. También puede existir una diferencia entre Catastro, Registro, escritura y realidad física.
En 3áreas no partimos de la idea de que una de esas fuentes tenga automáticamente la razón. Estudiamos su origen, medimos cuando es necesario y preparamos la documentación técnica adecuada para rectificar la discrepancia.
¿Qué es una discrepancia catastral?
Existe cuando la descripción catastral de un inmueble no concuerda con la realidad inmobiliaria y la diferencia no procede simplemente de una alteración reciente que el titular estuviera obligado a declarar. La Ley del Catastro contempla un procedimiento específico de subsanación, además de declaraciones, comunicaciones y otros mecanismos de incorporación.
Señales de que puede existir un problema
- Los metros de Catastro no coinciden con la escritura o con una medición.
- La parcela aparece desplazada respecto de muros, caminos o construcciones.
- Una parte de la finca figura dentro de la parcela del vecino.
- Catastro incluye una franja que no pertenece o excluye otra que sí forma parte de la propiedad.
- La vivienda, nave, piscina u otra construcción está mal dibujada.
- El Registro solicita aclarar geometría, cabida o correspondencia.
- Has recibido una propuesta de resolución o una audiencia que afecta a tu parcela.
- Un colindante ha presentado una representación gráfica que invade o condiciona la tuya.
Que los metros no coincidan no significa automáticamente que Catastro esté mal
Una escritura antigua puede expresar una superficie aproximada; una parcela puede haber sufrido segregaciones, ventas, expropiaciones o cambios no incorporados; y una medición puede estar delimitando un recinto distinto del título.
Antes de pedir una rectificación hay que comprobar que la geometría solicitada corresponde realmente a la finca y explicar la causa de la diferencia.
No todas las diferencias se corrigen por el mismo procedimiento
Subsanación de una discrepancia
Se utiliza cuando Catastro tiene conocimiento de una falta de concordancia con la realidad inmobiliaria y procede corregir su descripción conforme al artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario.
Declaración o comunicación de una alteración
Si la diferencia procede de una obra, segregación, agrupación, cambio de uso u otra alteración que deba incorporarse, puede corresponder una declaración o comunicación en lugar de una subsanación.
Coordinación con el Registro de la Propiedad
Cuando también debe modificarse la descripción registral o incorporarse una representación gráfica, habrá que coordinar el trabajo técnico con notaría y Registro mediante la vía adecuada.
¿Qué tipos de problemas estudiamos?
Diferencia de superficie
Catastro, escritura, Registro y medición expresan cabidas distintas y hay que identificar qué recinto representa cada una.
Geometría incorrecta
La forma de la parcela no sigue los límites que pueden justificarse mediante documentos, medición y evidencias.
Desplazamiento cartográfico
La cartografía aparece trasladada de forma general respecto de la ortofotografía o de los elementos medidos. Un desplazamiento no se corrige moviendo aisladamente una sola parcela sin analizar el entorno.
Solapes con parcelas colindantes
Dos geometrías ocupan la misma franja o una representación nueva afecta a otra finca ya coordinada o en trámite.
Linderos mal representados
La línea catastral no coincide con muros, acequias, caminos, ribazos u otros elementos que deben estudiarse junto con los títulos.
Construcciones mal ubicadas
La edificación aparece desplazada, incompleta o asignada a una parcela incorrecta.
El proceso, de principio a fin
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Nos explicas el problema
El cliente nos explica el problema y aporta la documentación de la que disponga: referencia catastral, escritura, nota simple, planos, fotografías, notificaciones o antecedentes.
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Revisamos la documentación inicial
Identificamos qué datos no coinciden, qué organismos intervienen y qué información falta para estudiar la finca.
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Determinamos si es necesario medir
Algunos casos pueden comenzar con documentación; otros requieren comprobar la realidad física y los linderos mediante un levantamiento.
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Realizamos la medición
Cuando procede, medimos la finca con equipo GNSS RTK y documentamos límites, construcciones y elementos relevantes.
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Comparamos toda la información
Superponemos realidad medida, Catastro, Registro, escritura, ortofotografías y antecedentes incluidos en el encargo.
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Identificamos la causa
Distinguimos entre error catastral, alteración no incorporada, diferencia registral, desplazamiento, conflicto de lindero u otra situación.
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Preparamos la solución técnica
Elaboramos los planos, GML, IVGC, informe y escritos que requiera el procedimiento aplicable.
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Entregamos o presentamos la documentación
El cliente recibe el expediente listo para utilizar o contrata su presentación y seguimiento ante Catastro o Registro.
3áreas prepara una solución que pueda respaldar
El cliente nos explica el problema y aporta la documentación de la que disponga. A partir de ahí, 3áreas estudia el caso, comprueba los antecedentes, mide cuando resulta necesario y prepara los planos, archivos GML, IVGC, informes y escritos incluidos en el encargo.
Si se contrata la tramitación, también podemos presentar la documentación y realizar el seguimiento. Así la propuesta se apoya en un trabajo que hemos comprobado y del que podemos responsabilizarnos dentro de su alcance.
Documentación o mediciones realizadas por terceros
Los planos, mediciones, archivos GML, informes o escritos realizados por otros profesionales pueden revisarse como antecedentes. Esa revisión no implica que 3áreas los adopte, firme, presente o asuma automáticamente su contenido.
Para responsabilizarnos de una solución será necesario comprobar la información y, cuando proceda, medir de nuevo, rehacer la documentación o realizar las verificaciones incluidas en un presupuesto específico.
Posibles alcances del servicio
- Revisión documental y diagnóstico técnico.
- Medición georreferenciada de la finca.
- Comparación Catastro, Registro, escritura y realidad.
- Planos sobre cartografía y ortofotografía.
- Estudio histórico para analizar la evolución de linderos o elementos.
- Archivos GML e IVGC positivo.
- Informe técnico justificativo.
- Escrito de solicitud, alegaciones u oposición técnica.
- Presentación y seguimiento cuando se contraten.
Base legal explicada de forma sencilla
El artículo 18 del texto refundido de la Ley del Catastro Inmobiliario regula los procedimientos de subsanación de discrepancias y rectificación. Cuando la cuestión también afecta al Registro, los artículos 199 y 201 de la Ley Hipotecaria pueden intervenir en la incorporación de representaciones gráficas y en la rectificación de descripción, superficie o linderos.
La vía correcta no se elige por el nombre que aparezca en una carta ni por una diferencia de metros aislada. Se determina después de revisar el título, la situación registral, la cartografía, la realidad y los posibles terceros afectados.
Garantía de corrección de 3áreas
Si es necesario modificar una medición, un plano, un archivo GML, un IVGC, un informe u otro documento por un error cometido exclusivamente por 3áreas dentro del trabajo contratado, realizaremos la rectificación y volveremos a entregar la documentación sin coste adicional.
Si la modificación se debe a una nueva petición del cliente, documentación aportada posteriormente, un cambio solicitado por una Administración o un tercero, una ampliación del objeto contratado, una nueva visita o cualquier circunstancia ajena al trabajo inicialmente encargado, se estudiará y presupuestará aparte. Lo determinante será el origen de la modificación, aunque sea una Administración quien comunique su necesidad.
Tramitación y seguimiento
Cuando el cliente lo solicita, 3áreas puede presentar la documentación y realizar el seguimiento del expediente ante Catastro, Registro de la Propiedad, ayuntamiento u otra Administración, según corresponda.
La presentación y el seguimiento son servicios profesionales: se incluyen expresamente en el presupuesto o se contratan aparte. El seguimiento se realiza mediante comprobaciones periódicas, pero el cliente deberá reenviarnos inmediatamente cualquier notificación que reciba para que podamos estudiarla y actuar dentro de plazo.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es una discrepancia catastral?
Es una falta de concordancia entre la descripción catastral y la realidad inmobiliaria que debe estudiarse para determinar su causa y el procedimiento de corrección.
¿Puedo pedir que cambien Catastro solo porque tengo más metros en la escritura?
No necesariamente. Hay que demostrar qué geometría corresponde a la finca y que la diferencia no encubre una transmisión, invasión o alteración no documentada.
¿Siempre hay que medir?
No siempre, pero suele ser necesario cuando se discuten límites, superficie o posición. La revisión inicial permite definirlo.
¿Qué es el artículo 18 del Catastro?
Es el precepto que regula, entre otras cuestiones, los procedimientos de subsanación de discrepancias y rectificación de la información catastral.
¿Qué es un expediente del artículo 199?
Es un procedimiento registral para incorporar una representación gráfica georreferenciada y completar la descripción de una finca inscrita. Puede implicar notificaciones a titulares y colindantes afectados.
¿Qué es el artículo 201?
Regula el expediente para rectificar la descripción, superficie o linderos de una finca registral, con intervención notarial y las particularidades previstas por la Ley Hipotecaria.
¿Un IVGC positivo obliga a Catastro o al Registro a aceptar la finca?
No. Es una validación técnica necesaria en muchos casos, pero el organismo competente valora el expediente, la correspondencia y los derechos afectados.
¿Qué ocurre si afecta al vecino?
Puede ser necesario notificarle o darle audiencia. Una oposición no se resuelve ocultándola: se estudia, se documenta y se sigue el procedimiento que corresponda.
¿Y si el vecino ya está coordinado?
La solución debe respetar o resolver la geometría inscrita en el lindero común. Se necesita un análisis especialmente cuidadoso.
¿Podéis usar la medición que me hizo otra empresa?
Puede revisarse como antecedente, pero 3áreas no la asumirá ni se responsabilizará de ella sin las comprobaciones o trabajos presupuestados.
¿Preparáis también el escrito?
Sí, cuando se incluye en el encargo. El expediente puede integrar planos, GML, IVGC, informe y escrito técnico.
¿Presentáis la documentación?
Sí, como servicio contratado. La preparación de documentos no incluye automáticamente su presentación y seguimiento.
¿Cuánto tarda Catastro?
Los plazos dependen del procedimiento, la oficina, las notificaciones y las posibles alegaciones. Podemos hacer seguimiento, pero no controlar el tiempo de resolución administrativa.
¿Puede garantizarse que aceptarán la rectificación?
No sería responsable garantizar una decisión administrativa o registral. Sí garantizamos rigor técnico, claridad documental y corrección gratuita de nuestros propios errores dentro del alcance contratado.
¿Catastro no coincide con tu finca?
Cuéntanos qué diferencia has detectado y envíanos la referencia catastral, la escritura o nota simple y cualquier notificación. Estudiaremos qué actuación necesita el caso y prepararemos un presupuesto.
