¿Tu finca registral todavía no está coordinada gráficamente?
Muchas escrituras describen la propiedad mediante superficie, paraje y linderos, pero no incorporan una geometría georreferenciada. Otras fincas aparecen en Catastro con una forma que no coincide con la realidad o con el título.
La coordinación gráfica permite incorporar al Registro una representación precisa de la finca y relacionarla con la cartografía catastral, siempre que el registrador considere acreditada su correspondencia y no existan dudas fundadas sobre colindantes o dominio público.
¿Qué es la coordinación gráfica?
Es el resultado de relacionar la descripción registral de la finca con una representación gráfica georreferenciada. Cuando finaliza favorablemente, Registro y Catastro comparten una referencia gráfica que aporta mayor seguridad sobre ubicación, delimitación y superficie.
No significa que un archivo informático sustituya el estudio de la propiedad. Para preparar una geometría responsable hay que analizar la finca, los títulos, Catastro, los colindantes, las evidencias físicas y cualquier antecedente relevante.
GML, IVGC e ICUC: no son lo mismo
Archivo GML
Es el archivo que contiene la geometría georreferenciada de la parcela o de la construcción en el formato técnico requerido para intercambiarla con Catastro, notaría o Registro.
Informe de Validación Gráfica Catastral – IVGC
Comprueba cómo encaja una representación gráfica alternativa con el parcelario catastral. Permite identificar parcelas afectadas y verificar que la propuesta puede integrarse sin dejar incoherencias en la cartografía.
Informe Catastral de Ubicación de Construcciones – ICUC
Comprueba la ubicación de una construcción respecto de la geometría de la parcela. Puede ser positivo o negativo. Su resultado y sus consecuencias deben interpretarse dentro del expediente concreto.
¿Cuándo puede ser necesaria?
- Al vender, comprar, hipotecar o heredar una finca cuya geometría debe aclararse.
- Cuando la superficie registral no coincide con la realidad medida.
- Para inscribir una representación gráfica alternativa.
- En segregaciones, divisiones, agrupaciones o agregaciones.
- Para rectificar cabida, linderos o configuración.
- Cuando Catastro representa mal la parcela.
- Si existe un colindante ya coordinado o en trámite de coordinación.
- Cuando notaría o Registro solicita GML, IVGC, planos o un informe técnico.
Un colindante coordinado condiciona la solución
La geometría de una finca ya coordinada goza de una especial relevancia registral. Si la propuesta se solapa con ella, no basta con generar otro GML: hay que estudiar el lindero común, evitar incompatibilidades y determinar qué procedimiento resulta viable.
También debe prestarse atención a las representaciones gráficas presentadas por terceros que todavía estén en trámite, porque pueden afectar al resultado del expediente propio.
El proceso, de principio a fin
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Nos explicas la operación o el problema
Nos indicas si se trata de una compraventa, rectificación, segregación, agrupación, herencia u otra actuación y aportas la documentación disponible.
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Revisamos Catastro y Registro
Identificamos finca registral, parcelas catastrales, superficies, colindantes y representaciones gráficas ya inscritas o conocidas.
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Definimos y presupuestamos el alcance
Explicamos si basta con preparar documentación sobre una geometría ya definida o si es necesario medir y estudiar la delimitación.
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Medimos y comprobamos la finca
Cuando procede, realizamos un levantamiento georreferenciado y documentamos los elementos relevantes.
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Construimos la representación correcta
Ajustamos la propuesta a la finca, las parcelas afectadas y las exigencias técnicas del procedimiento.
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Generamos GML e IVGC positivo
Creamos los archivos, comprobamos el encaje frente al parcelario catastral y corregimos las incidencias técnicas antes de la entrega.
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Preparamos planos e informe
Explicamos la correspondencia, las superficies, las diferencias y la solución propuesta con la documentación incluida en el encargo.
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Entregamos o tramitamos
El cliente puede utilizar la documentación o contratar su presentación y seguimiento ante el organismo correspondiente.
Documentación que puede incluirse
- Levantamiento topográfico georreferenciado.
- Plano de la realidad medida sobre Catastro.
- Plano sobre ortofotografía.
- Representación gráfica alternativa.
- Archivo GML de parcela o parcelas.
- Informe de Validación Gráfica Catastral positivo.
- Cuadro de coordenadas y superficies.
- Informe técnico justificativo.
- Escrito técnico para acompañar la solicitud.
- Documentación visada cuando resulte procedente y esté contratada.
Coordinación no significa que todas las superficies previas deban mantenerse
Una vez inscrita la representación gráfica, la superficie registral pasa a ser la resultante de esa geometría. Por eso el trabajo debe orientarse a representar correctamente la finca, no a forzar una cifra histórica si no coincide con el recinto que puede justificarse.
Garantía de corrección de 3áreas
Si es necesario modificar una medición, un plano, un archivo GML, un IVGC, un informe u otro documento por un error cometido exclusivamente por 3áreas dentro del trabajo contratado, realizaremos la rectificación y volveremos a entregar la documentación sin coste adicional.
Si la modificación se debe a una nueva petición del cliente, documentación aportada posteriormente, un cambio solicitado por una Administración o un tercero, una ampliación del objeto contratado, una nueva visita o cualquier circunstancia ajena al trabajo inicialmente encargado, se estudiará y presupuestará aparte. Lo determinante será el origen de la modificación, aunque sea una Administración quien comunique su necesidad.
Tramitación y seguimiento
Cuando el cliente lo solicita, 3áreas puede presentar la documentación y realizar el seguimiento del expediente ante Catastro, Registro de la Propiedad, ayuntamiento u otra Administración, según corresponda.
La presentación y el seguimiento son servicios profesionales: se incluyen expresamente en el presupuesto o se contratan aparte. El seguimiento se realiza mediante comprobaciones periódicas, pero el cliente deberá reenviarnos inmediatamente cualquier notificación que reciba para que podamos estudiarla y actuar dentro de plazo.
Documentación o mediciones realizadas por terceros
Los planos, mediciones, archivos GML, informes o escritos realizados por otros profesionales pueden revisarse como antecedentes. Esa revisión no implica que 3áreas los adopte, firme, presente o asuma automáticamente su contenido.
Para responsabilizarnos de una solución será necesario comprobar la información y, cuando proceda, medir de nuevo, rehacer la documentación o realizar las verificaciones incluidas en un presupuesto específico.
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Preguntas frecuentes
¿Qué es un archivo GML?
Es un fichero estructurado que contiene la geometría georreferenciada de una parcela o construcción y permite intercambiarla con las plataformas de Catastro, notaría y Registro.
¿Qué es un IVGC?
Es el Informe de Validación Gráfica Catastral que analiza el encaje de una representación gráfica alternativa con el parcelario catastral.
¿Entregáis IVGC negativos?
No. 3áreas garantiza que los IVGC incluidos en sus entregas sean positivos. Si la geometría no valida inicialmente, se estudia y corrige la propuesta antes de entregarla.
¿Un IVGC positivo demuestra que soy propietario?
No. Acredita compatibilidad técnica con el parcelario, pero no decide el dominio ni sustituye la calificación registral o los derechos de terceros.
¿IVGC e ICUC son lo mismo?
No. El IVGC valida una representación parcelaria. El ICUC comprueba la ubicación de una construcción y puede dar resultado positivo o negativo.
¿Siempre hay que medir para preparar un GML?
No siempre, pero solo se utilizará una geometría existente si es suficientemente fiable y adecuada. Cuando no pueda respaldarse, será necesario medir o comprobar.
¿Puedo llevar un GML hecho por otra persona?
Podemos revisarlo como antecedente. Para asumirlo, presentarlo o responsabilizarnos de él habrá que verificarlo y presupuestar el trabajo necesario.
¿Qué es una representación gráfica alternativa?
Es una geometría distinta de la cartografía catastral que se aporta cuando esta no representa correctamente la finca y debe cumplir los requisitos técnicos de coordinación.
¿Qué ocurre si afecta a varias parcelas catastrales?
Hay que identificar todas las parcelas implicadas y construir una propuesta coherente que cierre el perímetro exterior y produzca un IVGC positivo.
¿Qué pasa si un colindante ya está coordinado?
La solución debe respetar o resolver técnicamente el lindero común. Un solape puede generar dudas registrales y no debe ignorarse.
¿La coordinación es obligatoria?
La representación gráfica es obligatoria en determinadas operaciones, como segregaciones, divisiones, agrupaciones, agregaciones, reparcelaciones, expropiaciones o deslindes que reordenen terrenos. En otros actos puede incorporarse voluntariamente.
¿Quién aprueba la coordinación?
El registrador califica la correspondencia y posibles dudas. Catastro incorpora o actualiza la información a través de los procedimientos de coordinación que correspondan.
¿Podéis presentar y seguir el expediente?
Sí, cuando se contrata expresamente. La tramitación y el seguimiento se presupuestan y requieren que el cliente nos reenvíe las notificaciones que reciba.
¿Cuánto cuesta?
Depende de si existe una geometría fiable, si hay que medir, del número de parcelas afectadas y de los documentos y trámites necesarios. Se facilita presupuesto previo.
¿Necesitas un GML o coordinar tu finca?
Cuéntanos para qué trámite lo necesitas y envíanos la referencia catastral, escritura o nota simple y la petición de notaría o Registro si la tienes.
