¿Necesitas saber cuánto mide realmente tu propiedad?
Es bastante habitual que una finca tenga unos metros en Catastro, otros en la escritura y que al medir sobre el terreno salga algo distinto. También puede pasar que ya no existan los linderos visibles, que los planos antiguos no encajen o, simplemente, que quieras saber qué tienes realmente antes de comprar, vender, heredar, vallar o iniciar un trámite.
En 3áreas estudiamos la documentación, medimos la propiedad y contrastamos toda la información para que conozcas la situación real antes de tomar una decisión.
¿En qué situaciones puede ayudarte este servicio?
- Quieres comprobar los metros reales antes de comprar o vender.
- La superficie de la escritura no coincide con Catastro.
- No sabes con seguridad hasta dónde llega la parcela.
- Vas a heredar, repartir, segregar o agrupar una propiedad.
- Necesitas comprobar si una vivienda, nave, piscina o cerramiento está dentro de la finca.
- Quieres vallar y evitar colocar el cerramiento en una posición incorrecta.
- Necesitas una medición para Catastro, Registro, notaría o ayuntamiento.
- Existe un posible solape, desplazamiento o conflicto con un colindante.
- Quieres documentar el estado actual de la propiedad antes de una obra o expropiación.
Medir la finca no significa dar automáticamente la razón a Catastro o a la escritura
Catastro, Registro, escritura, planos y terreno no dicen exactamente lo mismo ni sirven para lo mismo. Que dos superficies sean distintas no basta para saber cuál es la correcta: hay que ver de dónde sale cada dato, qué límite representa y qué encontramos realmente en la finca.
La medición georreferenciada aporta una geometría actual y comprobable. Después se contrasta con la información disponible para determinar si existe una simple diferencia numérica, un desplazamiento cartográfico, una alteración no declarada, un error descriptivo o una discrepancia que requiera otra actuación.
Tecnología de medición
Trabajamos con equipos GNSS RTK —lo que normalmente se conoce como GPS RTK— con una precisión aproximada de 2 cm cuando las condiciones son buenas. La medición queda georreferenciada en el sistema oficial y podemos compararla después con Catastro, ortofotos y otras geometrías.
La precisión final también depende de la visibilidad del cielo, vegetación, edificaciones, obstáculos, calidad de la señal y naturaleza de los puntos que deban identificarse. Cuando el entorno exige otra metodología, se adapta el trabajo o se explican las limitaciones antes de emitir conclusiones.
El proceso, de principio a fin
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Nos explicas qué necesitas
El cliente nos cuenta qué quiere comprobar y aporta la referencia catastral, ubicación y documentación de la que disponga.
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Revisamos la información inicial
Comprobamos qué finca es, qué documentos existen y qué alcance técnico puede resolver la consulta. Con esa base preparamos el presupuesto.
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Visitamos y reconocemos la finca
Localizamos accesos, límites visibles, muros, caminos, cultivos, construcciones y demás elementos relevantes.
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Realizamos el levantamiento
Medimos los puntos necesarios con equipo GNSS RTK u otros medios adecuados y obtenemos la geometría georreferenciada.
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Comparamos toda la documentación
Superponemos la medición con Catastro, escrituras, planos, ortofotografías y antecedentes incluidos en el encargo.
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Explicamos las diferencias
Determinamos qué coincide, qué no coincide y qué puede estar causando la diferencia, sin atribuir derechos que no puedan acreditarse.
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Preparamos la entrega
Elaboramos los planos, tablas, acta o informe incluidos en el presupuesto.
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Definimos el siguiente paso
Si después hace falta replantear, corregir Catastro, coordinar con Registro o hacer cualquier otra gestión, te explicamos qué habría que hacer y lo presupuestamos antes.
¿Qué puede incluir el trabajo?
- Levantamiento topográfico georreferenciado.
- Superficie y perímetro resultantes.
- Relación de coordenadas ETRS89 / UTM huso 30N.
- Plano de la finca medida.
- Comparación con cartografía catastral.
- Plano sobre ortofotografía actual.
- Identificación de construcciones, caminos, vallados u otros elementos.
- Informe técnico cuando sea necesario explicar antecedentes, metodología y conclusiones.
- Archivos digitales y documentación visada cuando se haya incluido y resulte procedente.
Diferentes alcances según lo que necesites
Medición básica y plano
Adecuada cuando solo se necesita conocer y representar la geometría medida, sin estudio documental completo ni tramitación posterior.
Medición y comprobación documental
Incluye el contraste con Catastro, escrituras, ortofotografías y demás antecedentes acordados, con planos comparativos y explicación técnica.
Medición orientada a una actuación posterior
Si la medición se hace para coordinar con Registro, corregir Catastro, segregar, agrupar, vallar, declarar una construcción o cualquier otro trámite, la planteamos desde el principio pensando en la documentación que habrá que preparar después.
Lo que una medición sí puede demostrar y lo que no
La medición determina posiciones, distancias, superficies y geometrías. También permite documentar elementos físicos y comparar distintas representaciones.
Una medición, por sí sola, no decide quién es propietario de una franja ni sustituye un acuerdo entre vecinos, una escritura, una resolución administrativa o una sentencia. Si hay un conflicto de propiedad, la documentación técnica puede servir de apoyo y prueba, pero habrá que seguir también la vía jurídica que corresponda.
Garantía de corrección de 3áreas
Si detectamos un error nuestro en una medición, un plano, un archivo GML, un IVGC, un informe o cualquier otro documento incluido en el trabajo, lo corregimos y volvemos a entregar la documentación sin coste.
Si después hay que cambiar el trabajo por una nueva petición del cliente, documentación que aparece más tarde, un criterio de la Administración o de un tercero, una nueva visita o una ampliación del encargo, se valora aparte. Lo importante es por qué hay que modificarlo, no quién lo comunique.
Tramitación y seguimiento
Cuando el cliente lo necesita, podemos ocuparnos también de presentar la documentación y hacer el seguimiento del expediente ante Catastro, Registro de la Propiedad, Ayuntamiento u otra Administración.
La presentación y el seguimiento son servicios profesionales: se incluyen expresamente en el presupuesto o se contratan aparte. El seguimiento se realiza mediante comprobaciones periódicas, pero el cliente deberá reenviarnos inmediatamente cualquier notificación que reciba para que podamos estudiarla y actuar dentro de plazo.
Preguntas frecuentes
¿La superficie de Catastro es siempre la correcta?
No necesariamente. Catastro es una base administrativa muy importante, pero su cartografía puede no coincidir exactamente con la realidad física o con la descripción registral. Hay que comprobar cada caso.
¿La escritura indica por dónde pasan los linderos?
Normalmente contiene superficie y descripciones literarias, pero no siempre coordenadas suficientes para localizar cada vértice. Se estudia junto con el resto de documentos y evidencias.
¿Con medir ya puedo cambiar Catastro?
No siempre. La medición aporta la base técnica, pero la modificación requiere el procedimiento y la documentación que correspondan, y puede afectar a colindantes.
¿Medís fincas rústicas y urbanas?
Sí. Trabajamos con parcelas rústicas, solares, viviendas y otros inmuebles en toda la Región de Murcia.
¿Qué precisión tiene el equipo?
El GNSS RTK permite trabajar aproximadamente en el entorno de los 2 cm cuando las condiciones de observación lo permiten. La naturaleza de cada punto y el entorno también influyen.
¿Puedo estar presente durante la medición?
Sí. Es útil que la propiedad explique antecedentes, accesos y referencias conocidas. Las indicaciones se contrastan técnicamente y no se convierten automáticamente en límites jurídicos.
¿Hace falta avisar a los vecinos?
Para una medición de comprobación no siempre. Si se pretende reconocer de común acuerdo un lindero o entrar en otra propiedad, se valorará previamente.
¿Podéis marcar después los puntos con estacas?
Sí, pero el replanteo se incluye o presupuesta expresamente. Primero debe existir una delimitación suficientemente definida.
¿Qué documentación tengo que enviar?
Referencia catastral, ubicación y, si los tienes, escritura, nota simple, planos, coordenadas, fotografías y cualquier notificación relacionada.
¿La primera consulta incluye un estudio técnico completo?
No. La información inicial sirve para comprender el caso y preparar el presupuesto. El análisis completo comienza después de aceptar el encargo.
¿Cuánto cuesta medir una finca?
Depende de superficie, accesos, vegetación, número de vértices, documentación disponible, desplazamiento y finalidad del trabajo. Prepararemos un presupuesto antes de empezar.
¿Cuánto tarda?
Depende de la complejidad, disponibilidad de documentación, trabajo de campo y tipo de entrega. El plazo estimado se indicará al presupuestar.
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¿Quieres comprobar tu finca?
Envíanos la referencia catastral, la ubicación y la documentación disponible. Te indicaremos qué trabajo necesita tu caso y prepararemos un presupuesto.
