Caso real · Villanueva del Río Segura (Murcia)
La propiedad necesitaba documentar correctamente una construcción existente para poder avanzar en su declaración como obra nueva antigua. El trabajo no se limitaba a certificar una fecha: primero había que medir la parcela y la construcción, definir su superficie y su posición, comprobar que la huella quedaba dentro de la finca y acreditar técnicamente la antigüedad.
Qué encontramos sobre el terreno
Se trataba de una construcción de una sola planta destinada a almacén, con un espacio principal diáfano, un aseo y un porche cubierto adosado. La parcela también presentaba una pequeña diferencia entre la superficie catastral y la obtenida mediante el levantamiento.
Medición exterior e interior
La parcela y la geometría exterior de las construcciones se midieron mediante GNSS RTK de precisión centimétrica. Para la distribución y las superficies interiores se utilizó medición láser. De esta forma pudimos separar claramente superficie útil, superficie construida y huella ocupada sobre la parcela.
Esquemas anonimizados: se han eliminado la referencia catastral, coordenadas, nombres y cualquier dato que permita localizar la finca.
La antigüedad había que justificarla
La propiedad indicaba que las obras habían terminado en marzo de 2022. Esa fecha se contrastó con la inspección realizada y con ortofotografías históricas. La secuencia era coherente: en junio de 2021 ya se veía la base o solera de la futura construcción y en febrero de 2022 la edificación aparecía ya materializada exteriormente y con la cubierta ejecutada.
Georreferenciación de la construcción
Además de medir el edificio, se georreferenció por separado la ocupación del almacén y del porche en el sistema ETRS89. Con esas geometrías se generaron los correspondientes GML de construcción y se solicitó el Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC).
Documentación preparada
- Levantamiento topográfico de la parcela mediante GNSS RTK.
- Medición exterior de las construcciones y medición láser interior.
- Planos de la parcela sobre cartografía catastral y ortofotografía.
- Plano de superficies útiles y construidas del almacén, aseo y porche.
- Plano georreferenciado de las construcciones.
- Representación Gráfica Alternativa (RGA) de la parcela.
- GML de la parcela, del almacén y del porche cubierto.
- Informe de Validación Gráfica (IVG) positivo.
- Informe Catastral de Ubicación de Construcciones (ICUC) positivo.
- Certificado de antigüedad e informe técnico visado.
- Anexo fotográfico del estado actual.
La medición, los planos, los GML, la RGA, el IVG, el ICUC y el certificado de antigüedad quedaron terminados y validados técnicamente. El caso no se presenta como inscripción registral definitiva mientras no exista constancia de que la declaración de obra haya quedado formalizada e inscrita.
Qué demuestra este caso
Cuando una construcción antigua no está correctamente documentada, conviene resolver el expediente como un conjunto. Medir solo el edificio puede no ser suficiente: en este caso fue necesario comprobar también la parcela, preparar una RGA, georreferenciar la huella, validar su ubicación y justificar la antigüedad antes de disponer de una documentación técnica completa.
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Antes de preparar el certificado conviene comprobar qué existe realmente y qué documentación necesita el expediente
Envíanos la referencia catastral, la documentación disponible y la información que tengas sobre la antigüedad de la construcción. Revisaremos el caso y te indicaremos qué trabajo hace falta.
